상생임대 주택이란(신고방법, 양도세비과세)

목차
✔ 상생임대주택이란
✔ 상생임대주택 조건
✔ 상생임대주택 혜택(개정안)
✔ 상생임대주택 혜택 적용방법

상생임대주택이란

상생임대주택은 임대인들에게 비과세 혜택을 줌으로써 임대료 인상폭을 줄여 주거안정을 보장해주기 위한 제도입니다.

상생임대주택이란 상생임대차계약을 맺은 주택을 말하며 상생임대인의 조건은 직전계약 대비 임대료를 5%이내에서만 인상하여 신규 또는 갱신 계약을 체결한 임대인입니다.

상생임대주택 조건

상생임대주택을 위해서는 직전 임대차 계약을 1년 6개월 이상을 유지하고 이후 상생임대계약 2년간 유지해야합니다.

이때 직전 임대차 계약은 주택 매수후에 임대차계약을 체결한 건에 한해서만 가능합니다.

즉, 임대차계약 기간 중인 주택을 매매(세안고 매매)를 하는 경우 그 임대차 계약은 직전 임대차 계약건에 해당되지 않습니다. 이런 경우 임차기간이 끝난 후 현재 매수인과의 계약건이 직전 임대차 계약건에 해당됩니다.

✅ 상생임대주택 적용 기한

상생임대주택 혜택을 받으려면 상생임대주택 임대차 계약 및 임대일이 2024년 12월 31일 이전에 발생되어야 합니다.
21.12.20일 상생임대인 제도 최초 시행일 이후 임대계약에 한해 적용됩니다.

✅ 상생임대주택 인정 요건

임대개시 시점에 다주택자이지만 향후 1주택 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용가능합니다.
기존 임대개시 시점 1가구 1주택자이고, 기준시가로 9억원 이하의 주택 조건은 폐지되었습니다.
등록임대주택 사업자의 임대주택도 상생임대주택이 가능합니다.

✅ 전원세 전환시

전세에서 월세 또는 월세에서 전세 전환시 임대료 5% 이하 인상여부는 민간임대주택특별법 제 44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 계산하게 됩니다. (연 10%와 기준금리 + 연 2%중 낮은 비율)

상생임대주택 혜택(개정안)

상생임대주택은 해당 주택 매도시 보유기간 및 거주기간 항목에서 각각 4%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건이 면제됩니다.
장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례 적용시 2년 거주요건이 면제됩니다.
1세대 1주택 장기보유 특별공제 적용을 위한 2년 거주 요건이 면제 됩니다.

상생임대인 개정안에서 가장 눈여겨 볼 사항은 2년 이상 임대한 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건이 면제된다는 것입니다.

개정안에 따르면 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건이 삭제되어 다주택자도 상생임대차 계약이 체결이 가능하게되었습니다. 하지만 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도시점에 1세대 1주택인 경우 적용되기 때문에 임대개실 기준 다주택자는 상생임대주택을 매도하여 1주택자가 되어야 거주요건 2년의 혜택을 받을 수 있습니다.